Quanto custa a escritura de um imóvel e as três cobranças que ninguém separa

Quem compra um imóvel descobre, quase sempre tarde demais, que o valor combinado com o vendedor não é o valor total do negócio. Sobre a transferência incidem três cobranças distintas, feitas por três destinatários diferentes, e confundir uma com a outra é o erro que desorganiza o orçamento da compra.

Aqui não há valores, porque duas dessas cobranças são fixadas por lei municipal e por tabela estadual. O que há é o que é cada uma, quem recebe e quando se paga.

As três cobranças, separadas

1. ITBI, o imposto de transmissão, cobrado pelo município onde está o imóvel. A alíquota é definida em lei municipal e incide sobre o valor da transação ou sobre a base de cálculo adotada pela prefeitura, o que for maior conforme a regra local. Ele é normalmente exigido antes da lavratura da escritura.
2. Emolumentos do tabelionato de notas, pagos ao cartório que lavra a escritura pública, conforme tabela estadual organizada por faixas de valor.
3. Emolumentos do registro de imóveis, pagos ao cartório onde o imóvel está matriculado, para que a transferência seja registrada. É outra tabela e outro cartório.

Repare que os dois cartórios são diferentes. O tabelionato de notas lavra a escritura; o registro de imóveis registra a transferência. São etapas e custos separados, e quem orça só a primeira leva um susto na segunda.

O ponto que decide tudo: só o registro transfere

Assinar a escritura não faz de você o proprietário. No direito brasileiro, a propriedade do imóvel se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Escritura assinada e não registrada deixa o comprador em situação frágil, ainda que ele tenha pago tudo e esteja morando no lugar.

Essa é a razão pela qual guardar a escritura na gaveta para registrar depois, quando sobrar dinheiro, é um risco concreto e não uma economia. Enquanto não há registro, o imóvel continua figurando em nome do vendedor perante o sistema registral.

Quando a escritura pública pode ser dispensada

Existem situações em que a lei admite instrumento particular no lugar da escritura pública. Duas aparecem com frequência:

• Imóveis de valor abaixo do limite legal, definido em múltiplo do salário mínimo pelo Código Civil.
• Financiamentos habitacionais celebrados em contratos que a legislação equipara à escritura pública para fins de registro.

Mesmo nesses casos, o registro continua sendo indispensável. A dispensa é da forma do ato, não do registro.

Custos que costumam aparecer depois

Além das três cobranças principais, prepare-se para certidões do imóvel e dos vendedores, eventual regularização de pendências na matrícula, e a averbação de construção quando o imóvel foi construído ou ampliado sem constar no registro.

A averbação de construção é a surpresa mais comum em imóvel usado. Casa ampliada sem registro exige regularização, com documentação técnica própria, antes de a matrícula refletir a realidade. O procedimento completo está em o caminho da escritura até o registro final.

Como estimar antes de fechar negócio

Leve a matrícula atualizada e o valor do negócio ao tabelionato e ao registro de imóveis: ambos informam a faixa da tabela aplicável. Na prefeitura, confirme a alíquota do ITBI e a base de cálculo adotada. Com esses três dados, a estimativa deixa de ser chute.

Se o imóvel vem de herança, a etapa anterior é o inventário, cujos custos estão em a partilha feita em cartório e, com exemplo de valor, em como o valor do imóvel afeta a conta da herança. O trabalho advocatício envolvido segue as formas usuais de contratação de honorários.

Quem não puder comparecer pessoalmente precisa cuidar do instrumento de representação, tratado em os prazos e limites de uma procuração. E, se o imóvel entra numa partilha de separação, veja o prazo do divórcio consensual.

Quem paga o quê

A divisão das despesas é negociável entre comprador e vendedor, respeitada a legislação local, mas existe uma prática de mercado que serve de ponto de partida:

• ITBI: normalmente do comprador.
• Emolumentos da escritura e do registro: normalmente do comprador.
• Certidões dos vendedores: normalmente do vendedor.
• Regularização de pendências na matrícula: do vendedor, já que ele deve entregar o imóvel em situação registral adequada.
• Comissão de corretagem: conforme o contratado, em geral do vendedor.

Deixe isso escrito no contrato antes do sinal. Discussão sobre quem paga a regularização de uma construção não averbada, iniciada às vésperas da escritura, trava negócios que já estavam fechados.

Conteúdo informativo. Alíquotas municipais e tabelas estaduais mudam e devem ser confirmadas na fonte.

Perguntas frequentes sobre o custo da escritura

Quais são as cobranças da transferência?

ITBI para o município, emolumentos do tabelionato que lavra a escritura e emolumentos do registro de imóveis.

A escritura já me torna dono?

Não. A propriedade se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quem paga o ITBI?

Normalmente o comprador, salvo acordo diverso entre as partes, observada a legislação municipal.

Posso registrar depois, quando sobrar dinheiro?

É um risco concreto. Enquanto não há registro, o imóvel continua constando em nome do vendedor no sistema registral.

Toda compra exige escritura pública?

Há exceções previstas em lei, como imóveis abaixo de determinado valor e certos contratos de financiamento. O registro, porém, continua necessário.

O que é averbação de construção?

É o ato que faz a matrícula refletir a construção existente. Imóvel ampliado sem averbação costuma exigir regularização.